Апрель 2009

Foreх. Часть 1. «Реальные» валютные спекуляции.

21.04.2009

Forex – мировой рынок валютообменных операций, на котором работают преимущественно банки. Спрос и предложение на нем колеблются, курс скачет, и, теоретически, на этих колебаниях можно спекулировать. Недавно прошла девальвация рубля, в ходе которой многие россияне заработали. Значит, на валютах можно зарабатывать, так почему же не обратиться в Forex-контору и не удариться в спекуляции? Почему не пройти бесплатные курсы и не бросить работу, став частным валютным трейдером? Почему бы не поддаться рекламе «мы делаем людей, которые делают деньги?»
Важно понять, что есть два рынка под вывеской Forex – первый, это совершенно реальный рынок, где меняется валюта одна на другую и на нем работают банки, попасть на который простым людям трудно. Второй – это виртуальный, где работают мошеннические конторы, предлагающие как бы услугу торговли на мировом валютном рынке. Дьявол в деталях, и Forex в России (и не только) – это прямой обман. К сожалению, государство в нашей стране не борется с этим явлением, и задача простых людей обходить мошенников стороной.

Состоит из 5 частей. Продолжение: часть 2, часть 3, часть 4, часть 5

Реальные валютные спекуляции
Для начала, разберемся, как реальные банки играют на колебаниях курса на самом деле. Допустим, валютный трейдер Deutsche Bank уверен, что курс изменится с текущих 1.35 до 1.2 доллара за евро в следующие три месяца (то есть, доллар вырастет). Какие действия он предпримет?
Вариант 1. Он может занять в зоне евро под 3% на три месяца, конвертировать их в доллары и разместить их в долларовый депозит под 2% годовых. Затем, через три месяца (1/4 года) долларовый депозит заканчивается, трейдер меняет доллары на евро обратно и отдает депозит в евро. Если курс евро упадет, он выиграет.
Взятый кредит в евро стоит дороже, чем приносит процентов депозит в долларах. Поэтому трейдеру нужно, чтобы курс на момент обратного обмена был ниже 1.3466 [= 1.35*(1+(2%-3%)/4)]. Если курс будет ниже этой цифры, то трейдер получит прибыль, если будет выше – убыток. Если курс действительно будет 1.2, то есть доллар вырастет к евро, трейдер получит деньги с процентами по долларовому депозиту, конвертирует в евро и заплатит за кредит, и все равно останется в прибыли.

1

Спекуляция на валюте

На самом деле, описанный выше механизм называется «синтетическим форвардом», и с его помощью в теории обосновывается «паритет процентных ставок» (приведенные расчеты приблизительные, кому важна точность, следует обратиться к теории). Время расчетов на реальном рынке Forex составляет 2 дня, то есть платежи по купленной валюте осуществляется через день. Размещение депозита и получение кредита также требуют некоторое время. Из этого следует, что вряд ли трейдер банка будет связываться с небольшими по времени колебаниями.
Возможно, банк имеет возможность быстро занимать и размещать средства на денежном рынке в разных валютах, что ускоряет время начала и завершения спекуляции. Но все равно, трейдеру придется совершить далеко не одно действие, чтобы провести полный цикл спекуляции на валюте.
Вариант 2. Трейдер может заработать, если купит фьючерс или форвард на валюту. Фьючерсы торгуются на бирже, а форварды – это почти такие же инструменты, которые торгуются вне биржи. Но суть их одна. У каждой сделки есть две стороны, то есть один участник ставит на рост курса, второй на падение. Это игра с нулевым суммарным результатом (zero sum game, прибыль первого равна проигрышу второго), если не учитывать транзакционные издержки, вроде комиссии бирже.
Смысл форварда/фьючерса одинаков – первый участник договаривается со вторым, что к концу действия контракта они совершат обмен валют валют по форвардному курсу. В момент совершения сделки расчет не происходит, форвардный курс – это курс будущего.

2

Смысл форварда/фьючерса

Пусть стороны договорились о форвардном курсе 1.3 на три месяца. В момент следки стороны друг другу ничего не платят. Через три месяца курс, предположим, составил 1.2, но стороны обязаны обменять валюту по 1.3 – таковы контрактные обязательства. Продавец евро (он же покупатель долларов) выигрывает, он может купить их за 1.2 на рынке и продать по 1.3, то есть дороже, чем на рынке. Покупатель евро, соответственно, проигрывает.
Не будем углубляться в теорию ценообразования фьючерсов и форвардов – но приведенные выше операции являются основными в арсенале настоящих валютных спекулянтов, то есть синтетические форварды или реальные фьючерсные и форвардные контракты. К инструментам можно добавить небиржевые валютные свопы, форварды без поставки валюты (NDF – non-deliveralable forwards). Других способов спекулировать на валютах нет – либо реальный обмен валюты, либо торговля деривативами.

Зачем все это написано? Чтобы сравнить с тем, как организуют валютные спекуляции Forex-конторы. Они предлагают компьютерную программу, в которой видны реальные колебания валютных пар, кнопки купить и продать. Итак, главный вопрос – когда Вы нажимаете купить доллары против евро, что происходит по другую сторону экрана?
Допустим, Вы принесли в Forex-ную контору $2 тыс. и нажав кнопку «открыли позицию» в эквиваленте на $100 тыс. доллар против евро. Значит, вы работаете с плечом 1:50 ($2 тыс. : $100 тыс.). Можем ли мы предполагать, что контора после нажатия кнопки стала действовать по варианту №1? То есть взяла депозит, конвертировала, разместила кредит? Очевидно, нет, для взятия депозита, конвертации и размещения кредита нужно время. Или может контора вместо нас купит фьючерсов или заключит форвардную сделку, действуя по варианту №2? А если это так, почему бы не пойти напрямую и не начать играть на фьючерсах на валюту?
Проблема в том, что мы не знаем, как вообще устроена Forex-ная «кухня». У конторы может быть множество клиентов, и если мы на минутку предположим, что многие из этих клиентов выиграют, то с ними надо будет расплатиться. Откуда Forex-ная контора возьмет деньги, чтобы оплатить нам этот выигрыш? Теоретически, она должна выносить перекосы клиентских позиций на некий рынок, например, покупать и продавать фьючерсы или торговать валютой. Но на самом деле, многие из этих конторок вообще ничего не делают. Они просто кладут принесенные клиентом деньги себе в карман.

Продолжение, часть 2

Недвижимость Беларуси. Динамика цен на квартиры в г. Минске.

15.04.2009

Кризис повлиял непосредственным образом на рынок недвижимости Беларуси. От месяца к месяцу цена продолжает снижаться, но пока данных для снижения темпов падения или стабилизации цены нет. Влияние на снижение цены оказывает девальвация белорусского рубля, падение реальных доходов населения, отсутствие или скорее недоступность ипотеки из-за высоких процентных ставок, отсутствие возможности перекредитоваться у застройщиков. В противовес можно поставить, пожалуй, только непредсказуемую ситуацию с мировыми валютами, и как результат поиск вариантов сбережения теми, кто желает уберечь свои деньги.

Каково текущее состояние дел на рынке недвижимости Беларуси?

За отправную точку выбран город Минск, анализ проводится по сделкам с квартирами. Фигурируемые цифры максимально приближены к реальным, отражают реальние суммы продажи недвижимости, тем самым не имеют ничего общего с запрашиваемой продавцами ценой.

Итак, первое. Сделки.

Недвижимость Минска, квартиры, сделки, 2003-2009гг

Недвижимость Минска, квартиры, сделки, 2003-2009гг

Из графика видно, что за последних 4 месяца количество сделок упало, причем это было сезонного всплеска ноября и декабря, а в январе и феврале рынок вообще замер.

Отношение к предыдущим 12 месяцам

Отношение к предыдущим 12 месяцам

Как результат ухудшения экономического состояния и активности покупателей, падение количества сделок в январе-феврале 2009 к январю-февралю 2008 составило около 37%. График, который представлен ниже, показывает рост/падение в % к месяцу предыдущего года, т.е. учитывает сезонные колебания.

Отношение к месяцу предыдущего года (с учетом сезонных колебаний)

Отношение к месяцу предыдущего года (с учетом сезонных колебаний)

При делении сделок по размерам квартир, получаем следующий график, где подтверждается факт того, что квартиры меньшего размера гораздо более ликвидны.

Динамика сделок по квартирам различного метража, Минск

Динамика сделок по квартирам различного метража, Минск

При анализе средней цены квадратного метра в Минске получаем, что максимальное значение было достигнуто в октябре-ноябре 2007 года и составило около $1900.

Квартиры Минска, средняя цена м2

Квартиры Минска, средняя цена м2

На данный момент(середина апреля) можно предположить, что реальный уровень сделок находится в районе $1250 без учета района и состояния квартиры.

Самое сильное падение в цене произошло на квартиры от 90 м2. По данным февраля цена квадратного метра составила $1137.

Динамика цены с разделением по площади

Динамика цены с разделением по площади

Очевидно, что цена в краткосрочной перспективе продолжит падать высокими темпами. На графике ниже показано изменение в процентах к показателю предыдущего года.

Изменение цены к показателю годовой давности

Изменение цены к показателю годовой давности

Исходя из предыдущих годов можно предполагать, что сезонное повышение спроса на квартиры снизит темпы падения, но не изменит тенденцию в целом.

Изменение средней цены м2 от месяца к месяцу

Изменение средней цены м2 от месяца к месяцу

Для оценки инвестиционной привлекательности недвижимости в данный момент привожу следующих 3 графика.

Сравнение доходности депозитов в BYR, валюте и инвестиций в недвижимость Минска за год

Сравнение доходности депозитов в BYR, валюте и инвестиций в недвижимость Минска за год

Сравнение доходности депозитов и вложения в недвижимость за 2 года

Сравнение доходности депозитов и вложения в недвижимость за 2 года

Сравнение доходности за 3 года, в %

Сравнение доходности за 3 года, в %

Предсказывать, когда наступит «дно» сложно в виду неопределенности ситуации в РБ и в мире в целом. Можно предположить, что оно наступит к августу с средней ценой около $900 за метр квадратный. В краткосрочной персперктиве от полугода до года цена будет падать, поэтому не стоит торопиться с покупкой. Самым рискованным ходом кажется участие в долевом строительстве, т.к. кроме неопределённой цены через год-два, нельзя детально узнать, какова финансовая ситуация у застройщика.

Представленный выше отчет был составлен с использованием значений, которые получены из открытых источников:

- Национальное кадастровое агентство

-Национальный Банк Республики Беларусь (ставки по депозитам, курсы валют)

Как строился отчет или вопросы достоверности данных. При рассмотрении данных по договорам получается следующая картина:

Сделки, нефильтрованные данные

Сделки, нефильтрованные данные

И следующие проблемы:

1.Наличие дубликатов сделок (сделка за одно и то же число регистрируется более одного раза). Совпадение маловероятно. Данные обезличены, поэтому продажа квартиры по одному и тому же адресу, того же метража, по той же цене, в один и тот же день можно считать маловероятным. Продажи новостроек с квартирами на разных этажах можно исключить из рассмотрения в силу незначительности.

Дубликаты были удалены по полному совпадению указанных выше данных.

2. Наличие некорректной цены, либо слишком маленькая, либо завышенная. Преднамеренное занижение не отражает реальную цену. Продажа с несколько заниженной ценой маловероятна в последнее время , т.к. в случае судебных разбирательств, при расторжении сделки возвращается только указанная в договоре сумма. Варианты передачи недвижимости между родственниками стоит отбросить. Варианты занижения отпадают в случаях с ипотекой. Завышение можно считать ошибкой оператора.

Отбрасывались все суммы выше 50% и ниже 50% от медианы цены за м2 за рассматриваемый месяц. Отклонение в 50% позволяет включить варианты квартир в плачевном состоянии, так и практически все элитное жилье.

3. Все цены пересчитывались в доллары США по среднемесячному курсу НБРБ согласно даты сделки. То же касается и депозитов.