Кризис повлиял непосредственным образом на рынок недвижимости Беларуси. От месяца к месяцу цена продолжает снижаться, но пока данных для снижения темпов падения или стабилизации цены нет. Влияние на снижение цены оказывает девальвация белорусского рубля, падение реальных доходов населения, отсутствие или скорее недоступность ипотеки из-за высоких процентных ставок, отсутствие возможности перекредитоваться у застройщиков. В противовес можно поставить, пожалуй, только непредсказуемую ситуацию с мировыми валютами, и как результат поиск вариантов сбережения теми, кто желает уберечь свои деньги.
Каково текущее состояние дел на рынке недвижимости Беларуси?
За отправную точку выбран город Минск, анализ проводится по сделкам с квартирами. Фигурируемые цифры максимально приближены к реальным, отражают реальние суммы продажи недвижимости, тем самым не имеют ничего общего с запрашиваемой продавцами ценой.
Итак, первое. Сделки.
Недвижимость Минска, квартиры, сделки, 2003-2009гг
Из графика видно, что за последних 4 месяца количество сделок упало, причем это было сезонного всплеска ноября и декабря, а в январе и феврале рынок вообще замер.
Отношение к предыдущим 12 месяцам
Как результат ухудшения экономического состояния и активности покупателей, падение количества сделок в январе-феврале 2009 к январю-февралю 2008 составило около 37%. График, который представлен ниже, показывает рост/падение в % к месяцу предыдущего года, т.е. учитывает сезонные колебания.
Отношение к месяцу предыдущего года (с учетом сезонных колебаний)
При делении сделок по размерам квартир, получаем следующий график, где подтверждается факт того, что квартиры меньшего размера гораздо более ликвидны.
Динамика сделок по квартирам различного метража, Минск
При анализе средней цены квадратного метра в Минске получаем, что максимальное значение было достигнуто в октябре-ноябре 2007 года и составило около $1900.
Квартиры Минска, средняя цена м2
На данный момент(середина апреля) можно предположить, что реальный уровень сделок находится в районе $1250 без учета района и состояния квартиры.
Самое сильное падение в цене произошло на квартиры от 90 м2. По данным февраля цена квадратного метра составила $1137.
Динамика цены с разделением по площади
Очевидно, что цена в краткосрочной перспективе продолжит падать высокими темпами. На графике ниже показано изменение в процентах к показателю предыдущего года.
Изменение цены к показателю годовой давности
Исходя из предыдущих годов можно предполагать, что сезонное повышение спроса на квартиры снизит темпы падения, но не изменит тенденцию в целом.
Изменение средней цены м2 от месяца к месяцу
Для оценки инвестиционной привлекательности недвижимости в данный момент привожу следующих 3 графика.
Сравнение доходности депозитов в BYR, валюте и инвестиций в недвижимость Минска за год
Сравнение доходности депозитов и вложения в недвижимость за 2 года
Сравнение доходности за 3 года, в %
Предсказывать, когда наступит «дно» сложно в виду неопределенности ситуации в РБ и в мире в целом. Можно предположить, что оно наступит к августу с средней ценой около $900 за метр квадратный. В краткосрочной персперктиве от полугода до года цена будет падать, поэтому не стоит торопиться с покупкой. Самым рискованным ходом кажется участие в долевом строительстве, т.к. кроме неопределённой цены через год-два, нельзя детально узнать, какова финансовая ситуация у застройщика.
Представленный выше отчет был составлен с использованием значений, которые получены из открытых источников:
- Национальное кадастровое агентство
-Национальный Банк Республики Беларусь (ставки по депозитам, курсы валют)
Как строился отчет или вопросы достоверности данных. При рассмотрении данных по договорам получается следующая картина:
Сделки, нефильтрованные данные
И следующие проблемы:
1.Наличие дубликатов сделок (сделка за одно и то же число регистрируется более одного раза). Совпадение маловероятно. Данные обезличены, поэтому продажа квартиры по одному и тому же адресу, того же метража, по той же цене, в один и тот же день можно считать маловероятным. Продажи новостроек с квартирами на разных этажах можно исключить из рассмотрения в силу незначительности.
Дубликаты были удалены по полному совпадению указанных выше данных.
2. Наличие некорректной цены, либо слишком маленькая, либо завышенная. Преднамеренное занижение не отражает реальную цену. Продажа с несколько заниженной ценой маловероятна в последнее время , т.к. в случае судебных разбирательств, при расторжении сделки возвращается только указанная в договоре сумма. Варианты передачи недвижимости между родственниками стоит отбросить. Варианты занижения отпадают в случаях с ипотекой. Завышение можно считать ошибкой оператора.
Отбрасывались все суммы выше 50% и ниже 50% от медианы цены за м2 за рассматриваемый месяц. Отклонение в 50% позволяет включить варианты квартир в плачевном состоянии, так и практически все элитное жилье.
3. Все цены пересчитывались в доллары США по среднемесячному курсу НБРБ согласно даты сделки. То же касается и депозитов.
